戴德梁行出席RICS國(guó)際地產(chǎn)投資與管理峰會(huì)

金色小魚餅

    上海，2018年7月20日 — 戴德梁行作為鉑金贊助商受邀出席“RICS國(guó)際地產(chǎn)投資與管理峰會(huì)”，戴德梁行中國(guó)區(qū)金融服務(wù)與顧問(wèn)部主管張晟在峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)表《去杠桿形勢(shì)下的融資策略探討》主題演講，分析了目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)并對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下的融資策略進(jìn)行探討；戴德梁行戴德梁行大中華區(qū)資產(chǎn)管理主管張大維作為嘉賓主持人，與同行業(yè)的成功者們共同探討“傳統(tǒng)地產(chǎn)下行背景下如何通過(guò)資產(chǎn)管理提升價(jià)值創(chuàng)造行業(yè)拉動(dòng)能力”，兩個(gè)主題紛紛引起了與會(huì)嘉賓強(qiáng)烈的反響。

    英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）是全球性的專業(yè)機(jī)構(gòu)，提倡并實(shí)行最高專業(yè)資格和標(biāo)準(zhǔn)。本次峰會(huì)吸引了眾多地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理領(lǐng)域的專業(yè)人士的出席，共同回顧中國(guó)地產(chǎn)投資與管理市場(chǎng)發(fā)展，并探索新的行業(yè)環(huán)境下資本方與開發(fā)商的投資戰(zhàn)略選擇與增量?jī)r(jià)值創(chuàng)造；同時(shí)將深入剖析行業(yè)成功者在國(guó)際市場(chǎng)、存量市場(chǎng)和新興房地產(chǎn)領(lǐng)域投資與管理的成功經(jīng)驗(yàn)。

    隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，越來(lái)多的投資者紛紛開始探索新的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)和投資領(lǐng)域。一方面，資產(chǎn)證券化等金融工具為投資者與開發(fā)商提供了多元化的融資渠道；另一方面，越來(lái)越多國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)切入存量市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)，主動(dòng)資產(chǎn)管理將成為房地產(chǎn)參與者的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

    戴德梁行中國(guó)區(qū)金融服務(wù)與顧問(wèn)部主管張晟在《去杠桿形勢(shì)下的融資策略探討》主題演講中表示：資管新規(guī)主要針對(duì)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的剛性兌付、資金池配資、多層嵌套、杠桿過(guò)高等問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范管理，同時(shí)監(jiān)管層通過(guò)組建銀保監(jiān)會(huì)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)開展全面合規(guī)性檢查等執(zhí)行措施確保去杠桿相關(guān)舉措落實(shí)到位。

    由于監(jiān)管加強(qiáng)以及房地產(chǎn)調(diào)控等原因，市場(chǎng)出現(xiàn)了地產(chǎn)融資渠道受限、信用市場(chǎng)流動(dòng)性緊縮、以及信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)等情況。根據(jù)WIND的數(shù)據(jù)顯示，自去年11月份以來(lái)，非貸款社會(huì)融資余額同比增速不斷快速下降，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率同時(shí)持續(xù)上升。

    目前地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)去杠桿形勢(shì)的主要舉措包括放緩新增投資以減少現(xiàn)金支出，以及加速存量項(xiàng)目的開發(fā)銷售以盡快回籠現(xiàn)金等。從融資角度看，建議地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)證券化以及股權(quán)融資等有助于降杠桿或控制杠桿的融資工具。此類融資工具同時(shí)也受到了相關(guān)政策的大力支持，尤其是資產(chǎn)證券化，其被認(rèn)為是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代將會(huì)使用的最主要的退出渠道之一。

    目前受資管新規(guī)的影響，以往地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道包括銀行、信托、資管等受到了較大的沖擊，面臨著資金渠道受限和轉(zhuǎn)型的壓力。在此形勢(shì)下，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加關(guān)注私募基金、資本市場(chǎng)、以及境外融資市場(chǎng)等渠道，爭(zhēng)取在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型過(guò)程中盡早適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，取得先發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    張晟最后總結(jié)道，積極開拓包括盤活存量、跨境融資等在內(nèi)的全方位籌資渠道，重點(diǎn)探索股權(quán)、資產(chǎn)證券化等融資方式，是應(yīng)對(duì)去杠桿市場(chǎng)形勢(shì)的主要手段。做好項(xiàng)目土地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、退出四階段全周期融資規(guī)劃，是確保自持項(xiàng)目融資安全的前提。有條件的地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，通過(guò)小股操盤或地產(chǎn)基金的形式，在獲得資金支持企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時(shí)，卻不對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生額外負(fù)擔(dān)，也是一種在去杠桿環(huán)境下進(jìn)行突圍的有效策略。此外，存量市場(chǎng)要求地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售、以及資本運(yùn)作的能力缺一不可。而加強(qiáng)行業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商、和金融機(jī)構(gòu)之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，是快速滿足新環(huán)境下市場(chǎng)要求的有效手段。此類合作在提高地產(chǎn)項(xiàng)目成功可能性的同時(shí)，也更易受到資金方的青睞，從而解決當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的融資難題。

    作為參會(huì)嘉賓，戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文在峰會(huì)結(jié)束后表示：“我們很榮幸受邀參加這一具有權(quán)威性的峰會(huì)，有幸與同行業(yè)的成功者們一同分享經(jīng)驗(yàn)。戴德梁行針對(duì)存量市場(chǎng)方面，擁有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)以及良好的大中華區(qū)的資源，更有品牌的優(yōu)勢(shì)，我們有信心把握好存量運(yùn)營(yíng)的新趨勢(shì)。”