土地使用權到期怎么辦？

密縣人

從我們買房開始，其實就埋了一個梗，只不過我們沒有怎么在意而已。這就是土地的使用年限問題。很多購房者只關注到了自己的房產證，而忽略了另一本重要的土地證。這個問題非常關鍵，因為它關系到每一個有房家庭的切身利益。但似乎這個問題又和我們相距甚遠。畢竟，中國這一大波買房潮大概興起于2000左右，到現在也才不到20年光景，而大多數城市的住宅用地使用年限是70年。所以，大家會覺得不著急，還早。
但這兩天一則來自溫州的新聞，卻讓大家倒抽了一口冷氣。據媒體報道，溫州一位市民三年前購買了一套75平米的二手房，近日發現土地證過期了，這套房子的土地使用權只有20年。土地管理部門回復她，如果想續期，需要按照現在的基準地價乘以用地面積（也有說法是按照土地的市場價），繳納相應的土地出讓金，重新購買土地使用權。測算后她得知，需繳納近20萬元的出讓金，約為房價的三分之一。溫州的另一位市民剛買的一套50多平米的二手房也因為土地使用權過期，無法完成最終的交易。其案例更為“悲催”。房產證更名已經完成了，但是土地證過期了，這位先生全額交的60萬元購房款，全部凍結在銀行。而原來的房主只收到10萬元的訂金，房子現在卻不屬于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出讓金補齊。
這可能會引發一個非常戲劇性的場景。之前，如果你的住房附近拍出了一個地王，那么你可能會與家人彈冠相慶，等著住房升值數鈔票吧！但現在，如果你家附近出了一個地王，而你恰好又要補交土地出讓金，那就只有一家人在一起抱頭痛哭了啊！一線城市的土地樓面地價動輒數萬元一平米，房價的大頭是地價，這要補起來可怎么補呢？
到目前為止，溫州的案例中到底業主應該補交多少錢的土地出讓金，尚且還只是人們的推測。官方已經辟謠，說這是“誤傳”。大家都在等官方說法，但目前的官方說法就是沒有說法。目前國內見諸報道的土地到期續費案例，在深圳和青島也有見到。2002年以來，由于原有商業用地的20年使用權開始陸續到期，當時并沒有相關界定，有一段時間，深圳采取了100％補地價的模式。到了2004年，深圳市頒發了《深圳到期房地產續期若干規定》，對補交地價標準重新進行了劃定。補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付。值得注意的是，這個35%的參照標準并不是按照當前的市場拍賣價格或者房價，而是基準地價。
所謂基準地價，是各種用途土地的使用權區域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發后，政府確定的平均價格。基準地價按照不同的區域和不同的土地用途，分別確定平均價格。以深圳為例，目前深圳的基準地價最新版本為2013年公布，各區不同。以福田區的住宅用地為例，2013年新的基準地價最高為5317元/平方米，最低為1356元/平方米。羅湖區2013年住宅用地最高基準地價為4582元/平方米，最低為1239元/平方米。
看了這一大段的解釋，可能讀者還是沒有明白，這個基準地價到底是什么？不過這沒有關系，只需要知道基準地價比土地的市場價要低很多很多就可以了。要知道2015年底，深圳寶安區一幅住宅用地成功出讓，樓面地價每平方米接近8萬元。現在，在深圳，和這些土地的市場價相比，這個基準地價幾乎可以忽略。而且這還只是基準地價的35%。據媒體相關報道，在深圳國土系統內部，關于按照100％收取地價還是35％收取地價依然存在爭論。根據一個案例，一起長城大廈一套住宅申請土地使用年限延期20年，僅花費了4.5萬元。而據二手房信息顯示，長城大廈的目前市價為8萬元/平方米，該套房產市值約645萬元，補交地價款僅為市值的0.7%。據報道，該業主土地續期成功后，轉手就將該房多掛了100多萬，臉上寫著四個字：“人生贏家”。

現在，也許人們最關心的問題有兩個：1，土地使用權到期以后會怎么樣？2，如果要補交土地出讓金，應該怎么個交法？
依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《城市房地產管理法》的規定，住宅土地使用權經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。此外，《物權法》規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動續期”該如何續，目前國家尚未出臺相關實施細則。從目前的案例和情況來分析，這個幾乎肯定得說不會是“免費續期”。以前業內有個傳聞，說是住宅用地免費續期，商業用地付費續期。現在看來，住宅用地免費續期的希望落空了。有讀者肯定要問，那我不給錢會怎么辦？按字面解釋，即使“無償回收”土地也是有法理依據的。但從目前的報道等信息來分析，房主是不會被趕出去的，但會讓你的房子無法交易，二手房買賣或者遺產、贈與等時不給辦交易手續。
那么，這個補交的土地出讓金，又將是怎么收法呢？深圳的做法顯然有很強的參考意義。但顯然在全國層面，這還不是通行的推廣方案，否則溫州照做就可以了，也不會出現現在的難題。除了按土地市場價收還是按基準地價補交這個難題之外，按什么比例收也是一個問題，100%還是35%，又或者是其他比例？此外，是一次性全額征收呢還是每年收呢，這又是一個問題。如果一次性征收，這顯然是一大筆錢，可能很多低收入人群甚至中等收入人群都無法承受。而且土地價值是每年都在變化的。所以，每年評估和征收應該更為合理。
雖然中國大多數城市的購房者的住房都是70年產權，距離到期尚且久遠。但在深圳這樣的改革前沿城市，20、30年產權的住房還很多，而且他們現在開始陸續到期了。這次溫州的案例更是告訴人們，土地使用權到期是目前一個難以回避的問題了，政府必須積極研究應對政策，也就是頂層設計的問題。當然，如果不是急著交易的業主也可以再觀望一下，等一陣再說。
對于中國目前大多數的電梯公寓住宅來說，土地使用權到期的問題還不是那么急迫。但是對很多城市里上世紀80、90年代興建的多層住宅而言，這個問題還比較棘手。比如在青島，有一些老小區的土地使用年限在20-30年。因土地使用權到期或快要過期，一些“撞限房”雖然可以正常買賣，但價格卻有崩盤的趨勢。據青島相關地段的中介表示，以前能賣到8000元/平米，現在都降了，裝修好點、稍微新點、產權時間長點的才能賣到7000多元/平米，很多賣5000多都沒人要。據估計，這種“撞限房”要比正常的商品房便宜30%以上。可見，在當前對土地到期續費的政策不明朗的情況下，購買或投資城市老舊的二手房是有風險的。這也反映在了二手房的成交上。當前，不少城市的老舊住宅賣不起價就是這個道理。而且，“撞限房”也很難辦理商業貸款，甚至拿去抵押銀行都不會接受。至于那些專門投資老房子賭拆遷的人，那又是另外一回事了。
還有一點，筆者其實不忍點破。為什么之前筆者也沒有太在乎這個土地使用權到期的問題呢？看看那些80、90年代的“老房子”就可以看出，它們是真的老了，雖然也才使用了20、30年。近年，新聞已經報道了多起老房子的陽臺掉落，或者樓板垮塌的案例。所以筆者想說的是，真當到了70年土地使用權到期的時候，房屋已經老舊得很難再使用的情況應該會是大多數。所以到時房主要操心的問題，是拆遷安置，而不是續交土地出讓金的問題。筆者手賤，查了下我國民用建筑的設計使用壽命是50年。同樣手賤的讀者可以自行百度。當然，這并不是說50年后房子就一定不能使用了。一些食品過期以后同樣也可以繼續食用。但毫無疑問這就是一個概率問題，到時就是考驗開發商和建筑商人品的時候了。好在，一般來說，城市的老房子位置都好，所以等到需要拆遷的時候，不用太擔心沒人接盤。那是怎么說的來著？這就是人們常說的“城市更新”。算了，我說白話，舊城改造。