土地使用權(quán)到期怎么辦？

密縣人

從我們買房開始，其實(shí)就埋了一個梗，只不過我們沒有怎么在意而已。這就是土地的使用年限問題。很多購房者只關(guān)注到了自己的房產(chǎn)證，而忽略了另一本重要的土地證。這個問題非常關(guān)鍵，因?yàn)樗�關(guān)系到每一個有房家庭的切身利益。但似乎這個問題又和我們相距甚遠(yuǎn)。畢竟，中國這一大波買房潮大概興起于2000左右，到現(xiàn)在也才不到20年光景，而大多數(shù)城市的住宅用地使用年限是70年。所以，大家會覺得不著急，還早。
但這兩天一則來自溫州的新聞，卻讓大家倒抽了一口冷氣。據(jù)媒體報道，溫州一位市民三年前購買了一套75平米的二手房，近日發(fā)現(xiàn)土地證過期了，這套房子的土地使用權(quán)只有20年。土地管理部門回復(fù)她，如果想續(xù)期，需要按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)地價乘以用地面積（也有說法是按照土地的市場價），繳納相應(yīng)的土地出讓金，重新購買土地使用權(quán)。測算后她得知，需繳納近20萬元的出讓金，約為房價的三分之一。溫州的另一位市民剛買的一套50多平米的二手房也因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)過期，無法完成最終的交易。其案例更為“悲催”。房產(chǎn)證更名已經(jīng)完成了，但是土地證過期了，這位先生全額交的60萬元購房款，全部凍結(jié)在銀行。而原來的房主只收到10萬元的訂金，房子現(xiàn)在卻不屬于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出讓金補(bǔ)齊。
這可能會引發(fā)一個非常戲劇性的場景。之前，如果你的住房附近拍出了一個地王，那么你可能會與家人彈冠相慶，等著住房升值數(shù)鈔票吧！但現(xiàn)在，如果你家附近出了一個地王，而你恰好又要補(bǔ)交土地出讓金，那就只有一家人在一起抱頭痛哭了啊！一線城市的土地樓面地價動輒數(shù)萬元一平米，房價的大頭是地價，這要補(bǔ)起來可怎么補(bǔ)呢？
到目前為止，溫州的案例中到底業(yè)主應(yīng)該補(bǔ)交多少錢的土地出讓金，尚且還只是人們的推測。官方已經(jīng)辟謠，說這是“誤傳”。大家都在等官方說法，但目前的官方說法就是沒有說法。目前國內(nèi)見諸報道的土地到期續(xù)費(fèi)案例，在深圳和青島也有見到。2002年以來，由于原有商業(yè)用地的20年使用權(quán)開始陸續(xù)到期，當(dāng)時并沒有相關(guān)界定，有一段時間，深圳采取了100％補(bǔ)地價的模式。到了2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，對補(bǔ)交地價標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行了劃定。補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%，補(bǔ)交地價一次性交付。值得注意的是，這個35%的參照標(biāo)準(zhǔn)并不是按照當(dāng)前的市場拍賣價格或者房價，而是基準(zhǔn)地價。
所謂基準(zhǔn)地價，是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格。基準(zhǔn)地價按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價格。以深圳為例，目前深圳的基準(zhǔn)地價最新版本為2013年公布，各區(qū)不同。以福田區(qū)的住宅用地為例，2013年新的基準(zhǔn)地價最高為5317元/平方米，最低為1356元/平方米。羅湖區(qū)2013年住宅用地最高基準(zhǔn)地價為4582元/平方米，最低為1239元/平方米。
看了這一大段的解釋，可能讀者還是沒有明白，這個基準(zhǔn)地價到底是什么？不過這沒有關(guān)系，只需要知道基準(zhǔn)地價比土地的市場價要低很多很多就可以了。要知道2015年底，深圳寶安區(qū)一幅住宅用地成功出讓，樓面地價每平方米接近8萬元。現(xiàn)在，在深圳，和這些土地的市場價相比，這個基準(zhǔn)地價幾乎可以忽略。而且這還只是基準(zhǔn)地價的35%。據(jù)媒體相關(guān)報道，在深圳國土系統(tǒng)內(nèi)部，關(guān)于按照100％收取地價還是35％收取地價依然存在爭論。根據(jù)一個案例，一起長城大廈一套住宅申請土地使用年限延期20年，僅花費(fèi)了4.5萬元。而據(jù)二手房信息顯示，長城大廈的目前市價為8萬元/平方米，該套房產(chǎn)市值約645萬元，補(bǔ)交地價款僅為市值的0.7%。據(jù)報道，該業(yè)主土地續(xù)期成功后，轉(zhuǎn)手就將該房多掛了100多萬，臉上寫著四個字：“人生贏家”。

現(xiàn)在，也許人們最關(guān)心的問題有兩個：1，土地使用權(quán)到期以后會怎么樣？2，如果要補(bǔ)交土地出讓金，應(yīng)該怎么個交法？
依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，住宅土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。此外，《物權(quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，目前國家尚未出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則。從目前的案例和情況來分析，這個幾乎肯定得說不會是“免費(fèi)續(xù)期”。以前業(yè)內(nèi)有個傳聞，說是住宅用地免費(fèi)續(xù)期，商業(yè)用地付費(fèi)續(xù)期。現(xiàn)在看來，住宅用地免費(fèi)續(xù)期的希望落空了。有讀者肯定要問，那我不給錢會怎么辦？按字面解釋，即使“無償回收”土地也是有法理依據(jù)的。但從目前的報道等信息來分析，房主是不會被趕出去的，但會讓你的房子無法交易，二手房買賣或者遺產(chǎn)、贈與等時不給辦交易手續(xù)。
那么，這個補(bǔ)交的土地出讓金，又將是怎么收法呢？深圳的做法顯然有很強(qiáng)的參考意義。但顯然在全國層面，這還不是通行的推廣方案，否則溫州照做就可以了，也不會出現(xiàn)現(xiàn)在的難題。除了按土地市場價收還是按基準(zhǔn)地價補(bǔ)交這個難題之外，按什么比例收也是一個問題，100%還是35%，又或者是其他比例？此外，是一次性全額征收呢還是每年收呢，這又是一個問題。如果一次性征收，這顯然是一大筆錢，可能很多低收入人群甚至中等收入人群都無法承受。而且土地價值是每年都在變化的。所以，每年評估和征收應(yīng)該更為合理。
雖然中國大多數(shù)城市的購房者的住房都是70年產(chǎn)權(quán)，距離到期尚且久遠(yuǎn)。但在深圳這樣的改革前沿城市，20、30年產(chǎn)權(quán)的住房還很多，而且他們現(xiàn)在開始陸續(xù)到期了。這次溫州的案例更是告訴人們，土地使用權(quán)到期是目前一個難以回避的問題了，政府必須積極研究應(yīng)對政策，也就是頂層設(shè)計的問題。當(dāng)然，如果不是急著交易的業(yè)主也可以再觀望一下，等一陣再說。
對于中國目前大多數(shù)的電梯公寓住宅來說，土地使用權(quán)到期的問題還不是那么急迫。但是對很多城市里上世紀(jì)80、90年代興建的多層住宅而言，這個問題還比較棘手。比如在青島，有一些老小區(qū)的土地使用年限在20-30年。因土地使用權(quán)到期或快要過期，一些“撞限房”雖然可以正常買賣，但價格卻有崩盤的趨勢。據(jù)青島相關(guān)地段的中介表示，以前能賣到8000元/平米，現(xiàn)在都降了，裝修好點(diǎn)、稍微新點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)時間長點(diǎn)的才能賣到7000多元/平米，很多賣5000多都沒人要。據(jù)估計，這種“撞限房”要比正常的商品房便宜30%以上。可見，在當(dāng)前對土地到期續(xù)費(fèi)的政策不明朗的情況下，購買或投資城市老舊的二手房是有風(fēng)險的。這也反映在了二手房的成交上。當(dāng)前，不少城市的老舊住宅賣不起價就是這個道理。而且，“撞限房”也很難辦理商業(yè)貸款，甚至拿去抵押銀行都不會接受。至于那些專門投資老房子賭拆遷的人，那又是另外一回事了。
還有一點(diǎn)，筆者其實(shí)不忍點(diǎn)破。為什么之前筆者也沒有太在乎這個土地使用權(quán)到期的問題呢？看看那些80、90年代的“老房子”就可以看出，它們是真的老了，雖然也才使用了20、30年。近年，新聞已經(jīng)報道了多起老房子的陽臺掉落，或者樓板垮塌的案例。所以筆者想說的是，真當(dāng)?shù)搅?0年土地使用權(quán)到期的時候，房屋已經(jīng)老舊得很難再使用的情況應(yīng)該會是大多數(shù)。所以到時房主要操心的問題，是拆遷安置，而不是續(xù)交土地出讓金的問題。筆者手賤，查了下我國民用建筑的設(shè)計使用壽命是50年。同樣手賤的讀者可以自行百度。當(dāng)然，這并不是說50年后房子就一定不能使用了。一些食品過期以后同樣也可以繼續(xù)食用。但毫無疑問這就是一個概率問題，到時就是考驗(yàn)開發(fā)商和建筑商人品的時候了。好在，一般來說，城市的老房子位置都好，所以等到需要拆遷的時候，不用太擔(dān)心沒人接盤。那是怎么說的來著？這就是人們常說的“城市更新”。算了，我說白話，舊城改造。